金忠代書政府立案大台北桃園中壢新竹苗栗房屋借款土地借款一二胎借款貸款 24H服務電話:0953392663 (03)427-5366李先生: 2011

2011年12月21日星期三

金忠代書:專辦房屋土地借款-台北桃園新竹苗栗，房屋土地，一二胎貸款資金週轉

中國時報【劉宗志╱台北報導】
上周末總統大選候選人辯論，民進黨、親民黨總統參選人均傾向不動產交易「實價課稅」，在選情膠著下，昨天嚴重衝擊營建股信心，類股指數大跌超過6％，跌幅居類股之冠，高達23檔上市營建股打入跌停作收。
自奢侈稅上路以來，國內房市交投越見清淡，10月全國買賣移轉棟數僅2萬4957棟，再創金融海嘯後單月新低量。
立法院13日三讀通過「不動產實價登錄制度」，原本業者認為只要實價登錄不涉及實價課稅，對明年台灣房市影響程度應屬有限。不過上周六包括民進黨總統參選人蔡英文、親民黨總統參選人宋楚瑜皆傾向「實價課稅」，衝擊營建股持股信心。昨天營建權值股國建（2501）跌停失守票面價，冠德（2520）、太子（2511）、皇翔（2545）、興富發（2542）、華固（2548）、遠雄（5522）等指標股，全數打入跌停作收。
法人表示，先前市場持續看多房市，即使奢侈稅實施也無法撼動，反而造成賣方開價拉高的現象。隨著全球股市、景氣低迷時間拉長，部分業者開始認為明年房價將有一、二成的下修空間。

2011年12月20日星期二

捷運提前通新莊房價再飆高

中國時報【王莫昀╱台北報導】
新莊線台北橋站到輔大站可望在選前通車，新莊房市鹹魚翻生，台灣房屋調查，新莊成屋巿場11月的成交量在新北巿中名列前茅，臨近捷運站的物件，房價更相對抗跌。從過去經驗分析，隨著新莊線、信義線等捷運的陸續通車，擁有雙捷運利多的物件，房價相對保值，甚至前景看俏。好房傳媒中心則發現，大台北擁有雙捷運站加持地區，三年來平均房價漲幅高達北巿均值2至4倍。
「2008年金融風暴發生時，北巿成交量相對較穩定的地區為內湖區，分析原因主要是隔年內湖線將開通，許多民眾看好捷運利基進駐買屋！」台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）指出，奢侈稅議題剛發酵時，新莊房巿因之前漲幅過大而受挫較深，惟近兩個月來卻發現成交量漸有起色，11月成交量更較新北巿其他區域相對穩定，主要受惠捷運將開通的利多支撐，即便大環境不佳，仍有買家願意買進。
大台北捷運一條一條開通，捷運住宅已經成為「生活機能完善」保證，不過，台北捷運網絡綿密，每一站的含金量卻大不相同，根據好房傳媒中心研究數據顯示，「雙捷運宅」是每次上升波段中力道最強勁的產品，過去三年，忠孝新生站周邊成屋漲了54.46％、忠孝復興站上漲41.55％，古亭站、中正紀念堂站也有27.83％與25.74％的漲幅，這些雙捷運站房價比北市三年平均漲幅13％高出2至4倍。
2012年新莊線、信義線即將陸續開通，哪些區段是未來增值潛力區？業者表示，未來三年將實現雙捷運利多的「黃金交叉點」，包括松江南京站、三重站、東門站、大安站、中山站、南京東路站等，行情相對保值，甚至持續成長。
過去三年，上述六大準黃金交會站房價聞風先漲，松山南京站漲幅56.15％，三重站43.32％，東門站40.12％，大安站37.04％，中山站35.66％，南京東路站23.85％，未來三年，強者恆強，成為近期買家卡位最夯地區。

2011年12月19日星期一

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2011年12月14日星期三

實價登錄過關脫勾實價課稅

工商時報【記者薛孟杰、蔡惠芳、藍鈞達╱台北報導】
立法院昨（13）日三讀通過不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法等「地政三法」修正案，明訂不動產仲介業者、地政士及土地買方在不動產交易後，需以交易實價在30天內登錄，但不能作為實價課稅依據。此案最慢明年7月1日前實施。
此外，三讀通過的住宅法也明訂，中央及縣市有定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格等相關資訊，以作為研擬住宅政策調節供需之用，並應定期公佈住宅與動產統計數據及指數等資訊。
央行昨晚特別發出新聞稿，肯定實價登錄的實施，並強調「實價登錄」不等於「實價課稅」，且表示此制度將使使消費者易於取得購屋貸款。
朝野立委12日徹夜協商居住正義五法，其中地政三法最先取得協商共識，三法同步增列「實價登錄」條款，明訂實價登錄之交易資訊，除涉及個人資料化外，得供政府機關利用，並以區段化、去識別化等模糊方式，提供外界查詢。稍後完成協商的住宅法，也要求政府應定期蒐集相關資訊並公佈。
條文並增列，已登錄的不動產交易資訊，在相關配套措施未完全建立並完成立法前，不得作為課稅依據，以杜絕外界擔憂政府將實施「實價課稅」的疑慮。
未依規定申報登記的地政士、不動產經紀人及土地買方，將被處以新台幣3萬元以上、15萬元以下罰款，並要求限期改正，屆期未改正者，將按次處罰。
房仲業普遍支持實價登錄。東森房屋董事長王應傑表示，馬政府三讀通過實價登錄，是在寫歷史，讓台灣房市跨進新的里程碑，短期之內對於房價衝擊不大。現在大陸、香港、新加坡等地，都已資訊透明化，台灣立法通過，可望和國際接軌，站在房仲業立場，當然支持房價透明化。
遠雄企業團董事長趙藤雄表示，表面上看，實價登錄可和世界潮流接軌，但台灣根本沒有作好配套，全台至少超過1千多萬件建物，完全沒有登錄原始成本、前次交易價格，未來房價登錄如何精確區分「屋」、「地」？將造成市場亂象、製造民怨。
趙藤雄表示，實價登錄是超大工程，根據全台每年移轉件數約40萬戶計算，實價登錄需達20年以上，才有可能達住宅存量792萬戶，所以，實價登錄在落實上有很高的難度。
同時，院會並通過附帶決議，行政院應儘速提出整併特種貨物及勞務稅（奢侈稅）及土地增值稅的「不動產交易所得稅法草案」及相關配套稅法法案，送交立法院審議。

2011年12月6日星期二

明年房價可能下修5～20% 成交量縮

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕全台房市因歐債風暴、全球經濟局勢不穩定，再加上奢侈稅的牽制下，自6月開始交易量一路下挫，在量先價行的前提下，預期價格將在明年出現明顯變化。台灣不動產投資協會認為，明年房價可能下修5-20%，尤其是大台北地區的最外環淡水、泰山、林口等，下修壓力最大。
台灣不動產投資協會是由國內取得美國CCIM（國際認證不動產投資師）證照的人士組成，昨日在台北世貿會議中心舉辦2011年台灣不動產論壇，並預測2012年的台灣房市走向，多數會員認為明年房價會出現下修。
該協會將大台北房市分為四環，其中內環是北市信義、大安、中山、中正、松山；中環是北市內湖、士林、北投、文山、大同、新北市蘆洲、永和；外環是北市南港、萬華、新北市三重、新店、中和、板橋、新莊；大外環則是淡水、泰山、汐止、林口。
其中9成會員認為，內環的精華區可能出現漲多跌深的狀況，因此若下修，跌幅約10%，較中環下修的5%還要高，至於外環區跌幅則有5-10%；大外環則有10-20%的跌幅。
CCIM住宅組召集人，同時也是中信房屋副總經理的劉天仁指出，明年大台北的房價可能出現漲1成與修正2成之間震盪。其中房市成交量方面，有高達6成會員認為會萎縮20-30%，因此，在價量相互衰退的情況下，建議自住型客戶可在明年伺機進場，房價可從8折談起。

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明年房價可能下修5～20% 成交量縮

2011年12月1日星期四

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2011年11月30日星期三

法拍舊公寓再飆天價

近日北市法拍市場掀起搶標熱，台北地院民事執行處25日首次公開拍賣2筆位於華山一期都市更新範圍內1樓及2樓舊公寓，兩標各出現2封標單搶標，甲標（2樓）由歡樂線上公司以4,788萬元、建坪每坪115.1萬得標，創下歷年法拍舊公寓的最高紀錄。
至於乙標（1樓）由忠得多媒體公司以9,048萬元、建坪每坪70.1萬元得標。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，2009年10月國產局位於忠孝東路二段40號的2、3、4樓公寓，因屬於華山3期都更範圍內，老公寓標售每坪飆破103.9萬元，已創下當時公寓標售新高。
邱太煊分析，法拍市場最近開始活絡，這次華山1期的兩筆舊公寓法拍，投標人數雖不多，以土地坪數來看，甲標、乙標分別標出土地每坪310.9萬元及303.6萬元，由於土地持分高，且土地使用分區屬商三用地的容積率達560％，因此吸引買方高價競標，容積單價達55.5萬元、54.2萬元。
三勝製帽董事長戴勝通位於復興北路、民權東路口上的B辦保富通商大樓8樓之7，3拍底價8,074萬元，湧入7封標單搶標，終以1億91萬89元得標，換算每坪單價52.39萬元，溢價率25％。
寬頻房訊表示，該大樓靠近中山國中捷運站、松山國際機場，未來松山線開通後，南京東路成雙捷運交會，交通便利性及地段佳，每坪行情約60萬以上，實際成交約每坪55~60萬元，這次3拍底價8,074萬元，換算每坪約42萬元，遠低市場行情，所以湧入多組買方競標。
台灣房屋研究中心研究員王昫云表示，該大樓租金行情約為1,600~1,800元，租金投報率可達2.7~3％，算是很好的投資標的。

2011年11月29日星期二

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2011年11月28日星期一

奢侈稅公告現值調漲　贈與棟數挑戰新高

今(2011)年國內房市受到奢侈稅影響，中古屋買賣交易量預料將不及去(2010)年40萬戶水準，量縮幅度達一成以上，但在買賣移轉下滑的同時，房仲業者卻發現，今年房產贈與棟數，以及所有權移轉中贈與棟數佔比，將可望雙破歷史新高紀錄。
　　根據建物所有權移轉登記的歷年數據來看，在幾次重要經濟變化時期，例如2000年網路泡沫化導致全球經濟衰退、2003年SARS時期、2008年金融海嘯等重大事件，影響買賣移轉戶數量體降溫及萎縮時，贈與棟數都飆出3.1萬戶以上的高點。而今年1~9月已累積29,386棟的贈與戶數，預料今年將會打破去年調降遺贈稅後所創的3.5萬件最高紀錄，再度寫下新紀錄。
　　中信房屋市場研究中心副理張心妮表示，近兩年除了遺贈稅調降造成台商資金回流，基於資產配置的綜合考量，回流資金進入房市造成贈與棟數上升之外，今年又因奢侈稅的上路，造成部分產權移轉的避稅變動，使得贈與戶數飆上新高。
　　遺贈稅調降由2009年1月23日上路，將原有遺產及贈與稅從十級累進課稅、最高稅率50%，降為單一10%的低稅率，最高稅率降幅達80%，遺贈稅免稅額也分別調高至1,200萬元與220萬元。
　　事實上，除了贈與戶數量體創新高之外，所有權移轉中贈與棟數佔比截至9月已達7.55%，等於每百戶所有權移轉登記之中，有7.55戶為贈與移轉，不但較去年6.71%多出0.84個百分點，也寫下史上最高。
　　張心妮分析，房產贈與稅計算方式是以土地公告現值及房屋評定現值為準，由於明(2012)年公告現值將再調漲9%，且政府在稅制改革的方向上以縮短公告現值與市價的差距為目標，因此及早進行贈與移轉相對划算，預料最後一季的贈與移轉量看多不看空，棟數及佔比都將刷新歷史紀錄。

2011年11月23日星期三

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2011年11月21日星期一

外資加重追空，大盤將繼續下探

◆昨日盤勢回顧: 外資加重追空，大盤將繼續下探。
美國就業市場及房地產市場的數據捎來佳績，卻仍不敵歐債方面的利空消息。西班牙標售公債情況不理想，法、德兩國之間的公債利差進一步創下歐元問世最大幅度，投資人的風險情緒依舊趨弱，股市持續回檔。台股上週五呈現開低走低，大跌逾百點之多，在量能維持低迷之下，失去7275點的短線支撐，整體盤勢偏空。
籌碼方面，三大法人賣超態勢不變，其中外資追空力道極為明顯。在現貨上外資上週五大賣116億多新台幣；投信與自營商則分別調節7億左右，三大法人合計賣超130億元。期貨部分，外資大幅度增持空單，作空部位直奔萬口之上；投信淨多單仍具3百多口；自營商則些微減持空單，整體三大法人淨空單急遽攀升至1萬1千口附近，在法人大幅偏空操作之下，對未來大盤走勢相對不利，若外資於近日未有明顯回補空單的動作，恐加深之後的跌幅。觀察重點方面，則可留意外資是否開始拋售台積電、聯電、鴻海等權值股的股票，若這些股票遭到外資重砍，或將視為大盤輪空族群，同時將引領指數大幅下挫。技術型態來看，大盤下檔支撐在7200點，而因市場氛圍低落影響，此支撐亦相當薄弱；若以週線而言，KD位於50附近交叉向下，代表指數還有下跌機會，建議保守操作為原則。
類股表現中，金融經過連日的重挫、終止跌並扮演穩盤角色，但電子、傳產跌幅加重，衝擊整體盤勢。電子方面，近期吸睛的面板、LED、太陽能等產業走勢又出現轉折，上週五表現不佳，如友達、奇美電、晶電、綠能皆大跌超過半根跌停。通信股也表現低迷，宏達電以4%跌幅領跌，神腦則大挫6%。金融類股走勢雖較穩，但下跌家數較多的情形下，金融指數仍小幅收跌，續往10月初的低點下探。傳產以台塑集團賣壓最重，拖累塑化股跌幅達5.5%。玻陶、航運、水泥表現也持續疲弱。
◆投資組合回顧
投資組合昨日變動:
投資組合昨日賣出: 聯電 2303(TW) @ 12.68元 * 40張；矽品 2325(TW) @ 27.8元 * 30張
投資組合目前持股: KY晨星 3697(TW) @ 176.5元 * 3張；台肥 1722(TW) @ 79.5元 * 5張；晶電 2448(TW) @ 62.93元 * 9張；
遠東新 1402(TW) @ 35元 * 14張；仁寶 2324(TW) @ 28.71元 * 15張
投資組合於週五照計畫賣出聯電與矽品，此兩股票皆跌破預設之停損點，投資組合因此在盤中出場所有持股。大盤上週五再次開低，開盤即下跌超過1%，拖累投資組合多數個股也開在平盤以下，且全天表現疲弱，皆在平盤以下震盪。指數在週四於前波低點7274之上收紅，並維持在10/4與11/10低點連成的上升趨勢線上，似乎呈現下檔有撐，但週五隨即跌破此前波低點與跌破上升趨勢線，整體盤勢再度偏空。以大盤目前偏空態勢來看，若指數近三日仍無法回升至季線上，投資組合原先預計股價回落後加碼之個股雖尚未出現加碼訊號或是跌破停損，投資組合將趁反彈時逐漸出場。
此前投資組合中表現最強勢股仁寶週五也帶量下殺，幾乎將週四的漲幅全數抹殺，外資也轉為調節4千多張持股。仁寶週K線上收了一長上影線，上方壓力即為20週均線，若近一週股價無法站上此20週均線30元，則後勢恐不樂觀，股價延著此20週均線震盪下行的機率將增加。目前仁寶下方停損仍設11/10低點27元，但若大盤無法走穩，投資組合將視情況提前出場。

2011年11月18日星期五

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2011年11月17日星期四

北市最擠自有宅最少空屋率最低

台北市主計處今天公布台北市的人口及住宅普查，台北市到九十九年底，常住人口數一共有兩百六十五萬五千五百七十人，住宅數為九十一萬七千多戶，儘管人口密度，居全國之冠，不過台北市的自有住宅比率，卻為全國各縣市最低，為百分之七十五點二；另外空閑住宅比率為百分之十三點四，也為全國最低。(林麗玉報導)

台北市地狹人稠，房價居高不下，台北市主計處最近就進行了人口及住宅普查，台北市到99年底，常住人口一共有265萬5,570人，普通住戶為94萬3,310戶，住宅數為91萬7,553宅，空閑住宅率達13.4%。主計處進一步分析，99年底臺北市常住人口為265萬5,570人，人口密度達到每平方公里9,770人，居全國之冠，而普通住戶94萬3,310戶，自有住宅比率合計為75.2%，卻為全國各縣市最低，而高雄市的自有住宅比率為84%。另外空閑住宅數，台北市99年底的空閑住宅數為12萬2,907宅，空閑住宅率為13.4%，也為全國最低，全台的空閑住宅率為19.3%，高雄市則為17.6%。主計處表示，這次的人口及住宅普查，與89年底十年前相比較，99年底常住人口增加了3萬1,313人，增加比率約為1.19%，人口密度則是每平方公里增加115人，不過相較於各縣市，全國各縣市，桃園縣增加比率最高，達到21.1%，其次新竹市比較十
年前增加了20.3%；至於台北市的住宅數相較十年前，增加9萬多戶，不過空閑住宅數增加2萬1,805戶，空閑住宅率增加1.2%。

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